Gentryfikacja: dlaczego jest to problem?

Od starego do nowego: elewacje budynków mieszkalnych przed i po renowacji. iStock / Getty Images Plus

Gentryfikacja to proces, w którym bogatsi ludzie i firmy przenoszą się do historycznie mniej zamożnych dzielnic. Podczas gdy niektórzy specjaliści od planowania urbanistycznego twierdzą, że skutki gentryfikacji są czysto korzystne, inni twierdzą, że często skutkuje ona szkodliwymi konsekwencjami społecznymi, takimi jak przesiedlenia rasowe i utrata różnorodność kulturowa .

Kluczowe dania na wynos: co to jest gentryfikacja?

• Gentryfikacja to termin używany do opisania przybycia bardziej zamożnych mieszkańców do starszej dzielnicy miejskiej, z powiązanym z tym wzrostem czynszów i wartości nieruchomości oraz zmianami w charakterze i kulturze dzielnicy.
• Proces gentryfikacji jest często obwiniany o wysiedlanie biednych mieszkańców przez zamożnych przybyszów.
• Gentryfikacja była źródłem bolesnych konfliktów na tle rasowym i ekonomicznym w wielu amerykańskich miastach.

Definicja, przyczyny i problemy

Chociaż nie ma powszechnie przyjętej definicji tego terminu, gentryfikacja jest powszechnie uważana za proces, w którym dzielnice o niższych dochodach są przekształcane – na lepsze lub na gorsze – przez napływ mieszkańców o wyższych dochodach i bardziej dochodowych przedsiębiorstw.

Większość badaczy wskazuje na dwie powiązane ze sobą społeczno-ekonomiczne przyczyny gentryfikacji. Pierwszy z nich, podaż i popyt, składa się z demograficzny oraz czynniki ekonomiczne, które przyciągają mieszkańców o wyższych dochodach do przeprowadzki do dzielnic o niższych dochodach. Druga przyczyna, polityka publiczna, opisuje zasady i programy opracowane przez decydentów miejskich w celu zachęcenia do gentryfikacji jako środka realizacji inicjatyw odnowy miast.

Podaż i popyt

Teoria gentryfikacji po stronie podaży opiera się na założeniu, że różne czynniki, takie jak przestępczość, bieda i ogólny brak utrzymania, obniżą ceny mieszkań w centrum miasta do punktu, w którym zamożni ludzie z zewnątrz uznają za korzystne ich zakup i wyremontowanie. lub przekonwertuj go na bardziej wartościowe zastosowania. Obfitość tanich domów, w połączeniu z wygodnym dostępem do pracy i usług w centrum miasta, sprawia, że ​​dzielnice śródmiejskie są bardziej pożądane niż przedmieścia dla osób, które są w stanie bardziej finansowo przekonwertować mieszkania w centrum miasta na droższe czynsze nieruchomości lub domy jednorodzinne.

Dane demograficzne pokazują, że młodych, bogatych, bezdzietnych ludzi coraz bardziej przyciągają gentryfikujące dzielnice śródmiejskie. Socjologowie mają dwie teorie dotyczące tej zmiany kulturowej. W poszukiwaniu większej ilości wolnego czasu młodzi, zamożni pracownicy coraz częściej lokują się w centralnych miastach w pobliżu swoich miejsc pracy. Miejsca pracy robotników, które opuściły centralne miasta w latach 60., zostały zastąpione miejscami pracy w centrach usług finansowych i nowoczesnych technologii. Ponieważ są to zazwyczaj dobrze płatne prace umysłowe, dzielnice bliżej śródmieścia przyciągają zamożnych ludzi szukających krótszych dojazdów i niższych cen domów w starzejących się dzielnicach.

Po drugie, gentryfikacja jest napędzana przez zmianę postaw i preferencji kulturowych. Socjologowie sugerują, że rosnący popyt na mieszkania w centrum miasta jest częściowo wynikiem wzrostu nastrojów antypodmiejskich. Wielu zamożnych ludzi woli teraz nieodłączny urok i charakter starszych domów i lubi spędzać wolny czas – i pieniądze – na ich renowacji.

W miarę odnawiania starszych domów poprawia się ogólny charakter okolicy i otwiera się coraz więcej sklepów detalicznych, aby obsłużyć rosnącą liczbę nowych mieszkańców.

Czynniki polityki rządowej

Same czynniki demograficzne i związane z rynkiem mieszkaniowym rzadko wystarczają do wywołania i utrzymania powszechnej gentryfikacji. Równie ważna jest polityka władz lokalnych, która oferuje zamożnym ludziom zachęty do kupowania i ulepszania starszych domów w dzielnicach o niższych dochodach. Na przykład polityki, które oferują ulgi podatkowe na ochronę zabytków lub ulepszenia środowiskowe, zachęcają do gentryfikacji. Podobnie, programy federalne mające na celu zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych na obszarach tradycyjnie słabo obsługiwanych, sprawiają, że kupowanie domów w gentryfikujących się dzielnicach jest bardziej atrakcyjne. Wreszcie, federalne programy rehabilitacji mieszkalnictwa publicznego, które zachęcają do zastępowania projektów mieszkaniowych o mniejszej gęstości i bardziej zróżnicowanych dochodach, zachęcają do gentryfikacji w dzielnicach, które kiedyś zostały zniszczone przez pogarszające się warunki mieszkaniowe.

Chociaż wiele aspektów gentryfikacji jest pozytywnych, proces ten wywołał konflikty rasowe i ekonomiczne w wielu amerykańskich miastach. Wyniki gentryfikacji często nieproporcjonalnie przynoszą korzyści przychodzącym nabywcom domów, pozostawiając pierwotnych mieszkańców ekonomicznie i kulturowo zdeprecjonowanych.

Przesiedlenie rasowe: segregacja de facto

Termin gentryfikacja, wywodzący się z Londynu na początku lat sześćdziesiątych, był używany do opisania napływu nowej szlachty zamożnych ludzi do dzielnic o niskich dochodach. Na przykład w 2001 r. raport Brookings Institute zdefiniował gentryfikację jako …proces, w którym gospodarstwa domowe o wyższych dochodach wypierają mieszkańców dzielnicy o niskich dochodach, zmieniając zasadniczy charakter tej dzielnicy.

Jeszcze niedawno termin ten jest stosowany negatywnie do opisywania przykładów odnowy miast, w których bogaci — zwykle biali — nowi mieszkańcy są nagradzani za ulepszenie starej, podupadającej dzielnicy kosztem mieszkańców o niższych dochodach — zazwyczaj ludzi kolorowych — którzy są wypędzani przez rosnące czynsze i zmieniające się cechy ekonomiczne i społeczne sąsiedztwa.

Najczęściej obserwuje się dwie formy osiedleńczych przesiedleń rasowych. Bezpośrednie wysiedlenie ma miejsce, gdy efekt gentryfikacji sprawia, że ​​obecni mieszkańcy nie są w stanie pokryć rosnących kosztów mieszkaniowych lub gdy mieszkańcy są wypierani przez działania rządu, takie jak przymusowa sprzedaż przez wybitna domena zrobić miejsce dla nowego rozwoju o wyższej wartości. Niektóre istniejące mieszkania mogą również stać się niezdatne do zamieszkania, ponieważ właściciele przestają je utrzymywać, czekając na najlepszy czas na sprzedaż ich do przebudowy.

Pośrednie mieszkaniowe przesiedlenie rasowe ma miejsce, gdy starsze jednostki mieszkalne opuszczone przez mieszkańców o niskich dochodach nie mogą sobie pozwolić na inne osoby o niskich dochodach. Pośrednie przesiedlenie może również wystąpić z powodu działań rządowych, takich jak dyskryminujące przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które zakazują zabudowy mieszkaniowej o niskich dochodach.

Osiedlowe przesiedlenie rasowe wynikające z gentryfikacji jest często uważane za formę de facto segregacja lub rozdzielenie grup ludzi spowodowane okolicznościami, a nie prawem, takie jak Prawa Jima Crowa uchwalona w celu utrzymania segregacji rasowej na amerykańskim Południu w okresie po wojnie secesyjnej Rekonstrukcja była .

Utrata niedrogich mieszkań

Brak tanich mieszkań, od dawna problem w Stanach Zjednoczonych, jest jeszcze gorszy przez skutki gentryfikacji. Według raportu Harvard University Joint Centre for Housing Studies z 2018 r. prawie jedna trzecia amerykańskich gospodarstw domowych wydaje ponad 30% swoich dochodów na mieszkania, a około dziesięć milionów gospodarstw domowych wydaje ponad 50% swoich dochodów na koszty mieszkaniowe.

Odwiedzający czytają rząd szyldów agentów nieruchomości przed niedawno wyremontowanym apartamentowcem. iStock / Getty Images Plus

W ramach procesu gentryfikacji starsze, przystępne cenowo budownictwo jednorodzinne jest albo ulepszane przez napływających mieszkańców, albo zastępowane przez projekty mieszkaniowe o wysokim czynszu. Inne aspekty gentryfikacji, takie jak narzucone przez rząd minimalne rozmiary działek i domów oraz przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zakazujące mieszkań, również zmniejszają pulę dostępnych tanich mieszkań.

Dla urbanistów tanie mieszkania są nie tylko trudne do stworzenia, ale także trudne do utrzymania. Często mając nadzieję na zachęcenie do gentryfikacji, samorządy czasami pozwalają na wygaśnięcie dotacji i innych zachęt do budowy tanich mieszkań. Po ich wygaśnięciu właściciele mogą swobodnie przekonwertować swoje niedrogie mieszkania na droższe mieszkania po cenach rynkowych. Pozytywnym jest fakt, że wiele miast wymaga obecnie od deweloperów wybudowania określonego odsetka mieszkań w przystępnej cenie wraz z ich mieszkaniami po cenie rynkowej.

Utrata różnorodności kulturowej

Gentryfikacja niegdyś w dużej mierze latynoskiego obszaru East Austin w Teksasie. Larry D. Moore/Wikimedia Commons/Domena publiczna

Często jako produkt uboczny przesiedleń rasowych, przesiedlenia kulturowe następują stopniowo, w miarę jak odejście długoletnich mieszkańców zmienia społeczny charakter gentryfikującego sąsiedztwa. Gdy stare zabytki sąsiedzkie, takie jak historycznie czarne kościoły, zamykają się, dzielnica traci swoją historię, a pozostali jej długoletni mieszkańcy tracą poczucie przynależności i integracji. Ponieważ sklepy i usługi w coraz większym stopniu zaspokajają potrzeby i cechy nowych mieszkańców, pozostali długoletni mieszkańcy często czują się przemieszczeni, mimo że nadal mieszkają w sąsiedztwie.

Utrata wpływów politycznych

Ponieważ pierwotna populacja o niższych dochodach jest zastępowana przez mieszkańców o wyższych i średnich dochodach, struktura władzy politycznej gentryfikującego sąsiedztwa również może ulec zmianie. Nowi lokalni liderzy zaczynają ignorować potrzeby pozostałych długoletnich mieszkańców. Ponieważ długoletni mieszkańcy czują, że ich wpływy polityczne wyparowują, wycofują się z publicznego udziału i stają się bardziej skłonni do fizycznego opuszczenia sąsiedztwa.

Przykłady

Chociaż gentryfikacja występuje w miastach w całych Stanach Zjednoczonych, być może najdobitniejsze przykłady tego, jak jej skutki mogą stanowić problem, można zobaczyć w Waszyngtonie i w rejonie Zatoki Kalifornijskiej.

Waszyngton.

Przez dziesięciolecia wielu czarnoskórych Amerykanów czule odnosiło się do Waszyngtonu jako Chocolate City, ponieważ ludność miasta składała się głównie z Afroamerykanów. Jednak dane ze spisu powszechnego w USA pokazują, że liczba czarnoskórych mieszkańców miasta spadła z 71% populacji miasta do zaledwie 48% w latach 1970-2015, podczas gdy biała populacja wzrosła o 25% w tym samym okresie. Ponad 20 000 czarnoskórych mieszkańców zostało przesiedlonych w latach 2000–2013, ponieważ Waszyngton przeszedł najwyższy w Ameryce stopień gentryfikacji.

Spośród czarnych mieszkańców, którzy pozostali, 23%, prawie 1 na 4 mieszka dziś poniżej granicy własności. Dla porównania, tylko 3% białych mieszkańców Waszyngtonu żyje w ubóstwie – najniższym wskaźniku ubóstwa białych w kraju. Tymczasem własność domów i liczba dostępnych mieszkań na wynajem w przystępnych cenach dla długoletnich mieszkańców Waszyngtonu nadal spada.

Obszar Zatoki Kalifornijskiej

W Bay Area w Kalifornii — miastach San Francisco, Oakland i San Jose — szybkie zastępowanie starych przemysłów fizycznych i miejsc pracy firmami technologicznymi, medycznymi i finansowymi w dużej mierze wyparło dotychczasowych mieszkańców. W miarę postępu gentryfikacji rosły koszty mieszkań i wartości gruntów. Aby zmaksymalizować swoje zyski, deweloperzy budowali coraz więcej jednostek na coraz mniejszej powierzchni, do tego stopnia, że ​​Bay Area jest teraz drugim najgęstszym obszarem miejskim w Ameryce po Los Angeles.

Rząd dużych starych domów wolnostojących z cegły w stylu wiktoriańskim ze szczytami. iStock / Getty Images Plus

Z powodu gentryfikacji gwałtownie rosnące koszty mieszkaniowe w Bay Area zepchnęły wielu kolorowych, starszych i niepełnosprawnych z domów. W latach 2010-2014 liczba gospodarstw domowych o rocznych dochodach 100 000 USD lub więcej wzrosła o 17%, podczas gdy mniej gospodarstw domowych zmniejszyła się o 3%.

Zdecydowana większość nowych, bogatych, dobrze opłacanych mieszkańców tego obszaru jest biała, podczas gdy przesiedlani to ludzie kolorowi, którzy mają mniejsze dochody do wydania na mieszkania. W rezultacie tanie mieszkania praktycznie nie istnieją w rejonie San Francisco-Oakland. Według Zillow średni czynsz za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 750 stóp kwadratowych w San Francisco wynosi obecnie prawie 3000 dolarów miesięcznie, podczas gdy średnia cena domu jednorodzinnego przekroczyła 1,3 miliona dolarów.

Inną konsekwencją gentryfikacji Bay Area, bezpośrednio związanej z rosnącymi kosztami mieszkań, jest gwałtowny wzrost liczby eksmisji w San Francisco. Liczba eksmisji w San Francisco stale wzrasta od 2009 r., kiedy to w latach 2014-2015 wydano ponad 2000 zawiadomień – wzrost o 54,7% w ciągu ostatnich pięciu lat.

Źródła

• Lees, Loretta. Czytelnik Gentryfikacji. Routledge, 15 kwietnia 2010, ISBN-10: 0415548403.
• Zuk, Miriam. Gentryfikacja, przesiedlenia i rola inwestycji publicznych. Literatura urbanistyczna , 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
• Richards, Kathleen. Siły napędowe gentryfikacji w Oakland. Ekspresowa Wschodnia Zatoka , 19 września 2018 r., https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content?oid=20312733.
• Kennedy, Maureen i Leonard, Paul. Radzenie sobie ze zmianą sąsiedztwa: elementarz na temat gentryfikacji i wyborów politycznych. Instytut Brookings , 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
• Zukin, Sharon. Śmierć i życie autentycznych miejsc miejskich. Oxford University Press, 13 maja 2011, ISBN-10: 0199794464.
• Herbera, Chrisa. Pomiar przystępności mieszkaniowej: Ocena 30-procentowego standardu dochodu. Wspólne Ośrodki Studiów Mieszkaniowych , wrzesień 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
• Rusk, Dawidzie. Żegnaj Czekoladowe Miasto, Centrum Polityki DC , 20 lipca 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.